Osservatorio immobiliare FIAIP Torino e provincia: nel 2025 compravendite +6,8% e prezzi +2%. Aumenta la domanda fuori porta: in provincia vendite +11%, valori +2,2%
Presidente Gallipoli: “Nel 2025 rimbalzo significativo. Il 2026 si prospetta stabile, ma più lento. Mercato torinese solido, sostenuto da domanda reale, non speculativa”.
Il mercato immobiliare torinese segna nel 2025 un deciso cambio di passo. A Torino sono state vendute 16.151 case, il 6,8% in più rispetto al 2024, con un incremento medio dei prezzi del 2%. Lo rileva l’Osservatorio immobiliare 2025 condotto dal Centro Studi di Fiaip Torino (Federazione italiana agenti immobiliari professionali).
Nel resto della provincia la crescita è più marcata: con 21.642 abitazioni vendute, l’area extraurbana registra l’11% in più di transazioni e un rialzo medio delle quotazioni del 2,2%. Complessivamente, la Città metropolitana conta 37.793 vendite concluse, il +9,2% su base annua.
“Il 2025 ha registrato un rimbalzo significativo, soprattutto in termini di compravendite”, commenta Claudia Gallipoli, presidente di Fiaip Torino.“Dalla fine del 2024 e per tutto il 2025, il calo dei tassi sui mutui ha restituito fiducia, riattivando la domanda e assorbendo anche quella rimasta sospesa tra il 2023 e il 2024. In quel periodo, la volatilità dei tassi e l’aumento del costo del denaro avevano frenato le decisioni di acquisto: molte famiglie avevano preferito rimandare, in attesa di condizioni di credito più stabili e favorevoli”.
L’andamento trova riscontro anche nel ritmo semestrale. Nel primo semestre 2025 le compravendite sono cresciute del 12%, mentre nel secondo semestre soltanto del +2,5%. Diversamente il fuori porta ha mantenuto un andamento più costante e sostenuto durante l’anno, passando dal +13% dei primi sei mesi al +9,5% del secondo semestre.
“I prezzi – prosegue Gallipoli – mostrano un incremento moderato, con dinamiche differenziate in base alle zone, allo stato degli immobili e agli interventi di riqualificazione o infrastrutturali, determinanti per lo sviluppo immobiliare di un quartiere”.
Il mercato immobiliare torinese si conferma dunque dinamico e in salute, con compravendite in crescita e prezzi in progressivo aumento.
Dall’elaborazione di Fiaip Torino sui dati dell’Agenzia delle Entrate, emerge che Torino è al secondo posto per incremento di vendite tra le principali città italiane. In testa c’è Palermo (+9,4%), seguono Roma (+5,5%), Genova (+5,5%), Bologna (+5,2%), Milano (+4,9%).
Con un +6,8% delle compravendite, Torino supera anche la media nazionale, ferma al +6,4% (pari a 766.756 transazioni complessive).
Lo sguardo di lungo periodo rafforza il quadro positivo: negli ultimi dieci anni (2015–2025) in città i passaggi di proprietà sono aumentati del 64%, mentre rispetto al 2011 la crescita è del 34%.
Sul fronte della domanda, il 96% degli acquirenti è rappresentato da persone fisiche, privati; il 47% ricorre al credito e il 73% acquista la prima casa.
Tra le tendenze emergenti segnalate dagli agenti Fiaip Torino spicca il tema delle eredità immobiliari tra le nuove generazioni: circa il 70% dei giovani che riceve un immobile in eredità sceglie di venderlo. Solo una quota ridotta decide di utilizzarlo direttamente e una percentuale minima opta per la locazione. Tra le motivazioni prevalgono il disinteresse verso la gestione degli affitti, la percezione di insicurezza legata alla locazione e la preferenza per forme di investimento alternative rispetto al mattone.
PREVISIONI
Il 2026 si prospetta un anno con forti incognite. I conflitti in corso e lo scenario geopolitico in evoluzione rendono difficile formulare ipotesi puntuali da parte degli agenti immobiliari.
“Il mercato immobiliare è strettamente legato all’andamento dei tassi sui mutui e, più in generale, al costo del denaro”, osserva Claudia Gallipoli, presidente di Fiaip Torino. “Nel corso del 2025, i tagli della Bce hanno avuto evidenti effetti positivi sul mercato immobiliare. Un’eventuale inversione di tendenza, accompagnata da una nuova risalita dell’inflazione, potrebbe rendere il mercato più lento”.
Nelle fasi di rallentamento e di incertezza economica, il primo segnale si riflette sul numero di compravendite, mentre i prezzi si muovono in modo più graduale.
Il sentiment degli agenti immobiliari Fiaip è improntato alla prudenza: il 75% prevede stabilità, il 21% un peggioramento e solo il 4% un miglioramento. Un quadro che ribalta le aspettative che c’erano sul 2025, quando circa il 20% degli operatori si attendeva una crescita: oggi quella stessa quota prevede invece un rallentamento.
Nel dettaglio, il 73% degli agenti stima compravendite stabili e il 20% teme un calo; sul fronte prezzi, il 41% prevede stabilità mentre il 51% ipotizza ulteriori aumenti.
“Non ci aspettiamo unbrusco ridimensionamento del mercato,ma è evidente chel’incertezza incide sulla fiducia: le decisioni si allungano e l’approccio diventa più attendista – sintetizza la presidente – È quindi plausibile attendersi, tra il 2026 e il 2027, un mercato in cui le scelte degli acquirenti saranno più ponderate e pianificate”.
Questo non equivale a una perdita di attrattività: “La casa resta un bene reale – sottolinea – legato a esigenze concrete (cambi di lavoro, ampliamento della famiglia, trasferimenti) ed è percepita come un investimento tangibile e duraturo, un bene rifugio appunto. Dinamiche che non si fermeranno automaticamente per effetto delle tensioni geopolitiche.In sintesi, prevediamo un mercato ancora positivo, ma più lento, più contenuto”.
L’attenzione si sposta verso immobili di qualità, con buona classe energetica e ben posizionati. Eventuali criticità potrebbero emergere sul fronte dell’accesso al credito – in caso di nuovi rialzi dei tassi – e dell’aumento dei costi di gestione, fattori che comprimono la capacità di spesa e possono spostare parte della domanda verso l’affitto, ampliando al contempo le difficoltà della cosiddetta “fascia grigia”.
Il mercato di Torino si distingue per una rivalutazione positiva, graduale ma solida, sostenuto da una domanda abitativa reale e non speculativa, che lo rende più stabile nei cicli negativi.
“I prezzi sono più bassi di altre grandi città italiane con una redditività potenziale in crescita, che attira investimenti – spiega Gallipoli. Torino è in una fase di riscoperta, grazie anche ai processi di rigenerazione urbana che interessano diverse aree: infrastrutture e viabilità rappresentano un volano importante per il mercato immobiliare”.
Quartieri come Vanchiglia, San Salvario, Aurora mostranoprospettive di rivalutazione interessanti, sostenute da servizi e collegamenti.Allo stesso tempo, permane però una forte variabilità tra micro-zone e micro-posizioni, dove anche la singola via e il palazzo fanno la differenza. Sono aree promettenti, come Regio Parco, ad esempio, dove è già in atto una riqualificazione strutturale tra università e residenzialità.
La crescita urbana quindi può non essere uniforme, alcune zone possono rimanere ferme per anni, se i palazzi sono vecchi e se il contesto è in degrado, altri quartieri invece possono avere dinamiche positive e restare solide nel tempo.
“Il nuovo Piano Regolatore va proprio in questa direzione: favorire la nascita di micro-centri, autonomi e vitali, capaci di stimolare economia e rigenerazione dei quartieri – conclude la presidente Fiaip Torino. Gli effetti si vedranno nel medio periodo, ma la traiettoria è definita”. ANALISI GENERALE: QUARTIERI E PREZZI
I prezzi al metro quadro registrano variazioni positive in quasi tutte le aree della città, con una crescita media del 2% su base annua. Gli incrementi più significativi si evidenziano nei quartieri a ridosso del centro: San Salvario segna un +5% (2.155 €/mq), San Donato +5% (1.785 €/mq), Borgo Po e i piedi della collina +4%, mentre Crocetta +2,5% (2.645 €/mq).
Bene anche le aree semicentrali della zona sud ovest: Santa Rita +5% (1.945 €/mq), San Paolo +4,8% (2.200€/mq)e Parella +4,1% (1.900 €/mq) trainano i valori. Più contenuta la crescita di Mirafiori Nord (+1,3%, 1.670 €/mq) e Mirafiori Sud (+1,2%, 1.590 €/mq), mentre restano sostanzialmente stabili Cenisia (+0,2%, 2.350 €/mq) e Nizza Millefonti (+0,5%, 1.850 €/mq). In lieve flessione invece Lingotto (-0,6%, 1.640 €/mq), dopo lo slancio del 2024 (del +7,8%), e Cavoretto (-1,5%, 2.275 €/mq).
La zona nord mostra quotazioni in linea con l’anno precedente, dopo un 2024 caratterizzato da crescite più sostenute, legate anche all’assorbimento dell’inflazione e agli interventi di riqualificazione.
Spicca Barca-Bertolla (+6%, 1.430 €/mq) all’estremità nord est della città, dove prezzi più accessibili, presenza di aree verdi e soluzioni indipendenti intercettano una domanda crescente orientata verso l’extraurbano. Una dinamica che si riflette anche nell’area collinare (1,4%, 2.560 €/mq) e nel fuori porta.
In ripresa Madonna di Campagna +2,8% (1.440 €/mq), sostenuta anche dalla nuova viabilità di corso Grosseto. Migliora Barriera di Milano +1,8% (1.100 €/mq) soprattutto nell’area est, in microzone interessate da interventi di riqualificazione, così come l’area intorno alla stazione Rebaudengo, favorita dal collegamento diretto con il centro.
Segnali positivi anche per Falchera (+1,5%, 1.015 €/mq), grazie agli interventi di riqualificazione avviati e alla vicinanza al nuovo polo commerciale, e per Aurora (+1,3%, 1.530 €/mq), che mostra un lieve aumento complessivo pur con andamenti differenziati al suo interno e microaree negative.
Solido il Centro (+1,4%): l’area di Piazza San Carlo cresce del +1,5% (4.630 €/mq), Piazza Statuto +1,7% (3.070 €/mq) e Piazza Vittorio +1,1% (3.660 €/mq). Restano tra le zone più pregiate, anche per la tenuta dei valori: Crocetta (+2,5%, 2.645 €/mq), Cit Turin (+1,1%, 2.710 €/mq) e Gran Madre (+5%, 3.100 €/mq), che insieme al Centro sono le aree con i prezzi più elevati della città. LA PROVINCIA
La provincia di Torino (escludendo il capoluogo) nel 2025 registra 21.642 compravendite con una crescita dell’11% rispetto al 2024. Anche i prezzi risultano in aumento, con un incremento medio del 2,2%. La variazione più sensibile si osserva nelle zone sciistiche (+2,8%), seguite dalla cintura torinese (+2%), mentre le aree più distanti dal capoluogo, come il Pinerolese e l’Eporediese, si attestano su un +1,7%.
“Nel 2025 si rileva una controtendenza rispetto al passato commenta Mauro Alasia, vicepresidente di Fiaip Torino –: l’extraurbano registra una crescita maggiore rispetto al capoluogo, sia in termini di compravendite sia di quotazioni, seppur con incrementi contenuti”.
“È una dinamica che ha iniziato a manifestarsi già lo scorso anno – prosegue Alasia – e riflette una crescente propensione a spostarsi fuori città, alla ricerca di una migliore qualità di vita, maggiore sicurezza per le strade e più autonomia nella gestione delle spese abitative. A questo si associa la preferenza per soluzioni indipendenti o semindipendenti”.
“Il mercato si presenta segmentato: da un lato gli immobili in buone condizioni o ristrutturati, che registrano aumenti di valore e intercettano la domanda; dall’altro gli immobili datati o in stato di abbandono, spesso inseriti in contesti condominiali, che restano stagnanti, penalizzati dagli elevati costi di riqualificazione e dalla riduzione dei bonus e degli incentivi”.
La domanda di abitazioni fuori porta si concentra soprattutto nella cintura di Torino e nelle aree ben collegate dal trasporto ferroviario: Grugliasco, Collegno, ma anche Rosta che intercetta parte della domanda proveniente dalla più costosa Rivoli.
Una tendenza che trova riscontro anche dalla crescita delle zone collinari verso Superga e in aree come Barca-Bertolla dove è possibile trovare soluzioni abitative indipendenti a prezzi più accessibili. BOX E POSTI AUTO
Il mercato dei box e dei posti auto registra un deciso aumento nel 2025 su tutto il territorio torinese. Dall’elaborazione Fiaip sui dati provvisori dell’Agenzia delle Entrate, nella sola città di Torino sono stati venduti oltre 7mila box e posti auto (coperti e scoperti), il +20% rispetto al 2024, con un lieve aumento dei prezzi, +1,1%. Anche negli altri comuni della provincia le vendite sono in aumento: 15.288 transazioni e il +12%. Complessivamente, il dato provinciale raggiunge quota 22.402 compravendite, segnando un +14%.
“Si tratta di un’impennata in un mercato solitamente poco fluttuante – spiega Mauro Alasia vicepresidente di Fiaip Torino. La domanda di box e posti auto accompagna spesso quella dell’abitazione ed è sostenuta sia dalla difficoltà a trovare parcheggio in strada sia da una maggiore esigenza di sicurezza”.
“La richiesta è in aumento in modo diffuso in tutta la città, anche nei quartieri periferici o semicentrali -aggiunge Alasia –: da San Salvario e Vanchiglia, dove c’è più vita notturna, fino all’area nord come Barriera e Aurora, dove incidono sia l’elevata densità abitativa sia la necessità di proteggere le proprie vetture”.
Le rilevazioni Fiaip evidenziano inoltre una forte differenziazione delle quotazioni a seconda delle zone. Crocetta registra i maggiori aumenti nel costo dei box e dei posti auto, +3,6%, tra corso Galileo Ferraris, De Gasperi, Stati Uniti, insieme anche all’area del Politecnico con quotazioni medie di 1.700 €/mq. In Centro i prezzi crescono dell’1,5% e si confermano tra i più elevati, con valori compresi tra i 2.400 e i 3.600 €/mq.
In aumento anche Crimea e Michelotti (+3,4%) con quotazioni medie di circa 1.350 €/mq. Bene anche la zona sud ovest in cui si registrano valori in salita del 2,2%. Negative invece le quotazioni nelle periferie nord e in Collina (verso Superga, Villa della Regina e Cavoretto). COMMERCIALE E TERZIARIO – NEGOZI E UFFICI
A Torino nel 2025 sono stati venduti 1.324 negozi e laboratori con un aumento del 3% rispetto al 2024. Un incremento più contenuto che segue però l’impennata registrata nel 2024 (+22%).
Nel resto della provincia sono stati venduti 878 negozi con un incremento più deciso, +26%. Complessivamente, sul territorio provinciale si sono concluse 2.202 vendite (+11%). Anche i prezzi registrano un lieve aumento dell’1,2% su base annua.
“L’andamento delle quotazioni è suscettibile di forti variabili, con differenze significative tra quartieri e singole vie”, spiega Luca Portinaro, delegato Fiaip Torino all’OMI. “Si registrano aumenti lungo via Roma, mentre allontanandosi dall’asse centrale i valori tendono a ridursi, restando in linea con il 2024. Una dinamica che si replica anche in altre zone della città: alcune arterie mostrano lievi incrementi, mentre altre restano stabili o in calo”.
“I negozi rappresentano una risorsa importante per la città – sottolinea Portinaro – ma quando restano sfitti, il peso fiscale e i costi di gestione rendono difficile per i proprietari mantenerli. Diventa quindi essenziale introdurre misure di sostegno, come l’estensione della cedolare secca agli affitti commerciali e una revisione dell’Imu, adeguandola ai valori reali degli immobili. In presenza di queste criticità, si valuta spesso, laddove possibile, la conversione a uso abitativo”.
Il mercato degli uffici registra nel 2025 un’impennata nelle vendite, +28%, con 326 transazioni, andamento simile anche negli altri comuni della provincia, +21% e 203 vendite. Nel complesso, il dato provinciale si attesta a 529 uffici, segnando il +25%. I prezzi sono in lieve aumento, +1,5%.
“Pur trattandosi di volumi modesti, si tratta di una dinamica rilevante – conclude Portinaro – soprattutto se si considera che in passato il comparto uffici mostrava variazioni minime e un andamento sostanzialmente stabile o in flessione”. PRODUTTIVO – CAPANNONI
Il mercato dei capannoni, a uso produttivo e di vendita, registra nel 2025 un andamento positivo. Secondo l’elaborazione Fiaip, sono stati venduti 1.162 immobili con queste destinazioni, il +8,3% rispetto al 2024. A trainare il comparto sono in particolare le strutture con finalità di vendita (+33%).
“Nel 2025 si amplia la distribuzione territoriale delle compravendite, con un maggior numero di aree coinvolte rispetto all’anno precedente – spiega Lucia Vigna, delegata Fiaip Torino all’Osservatorio – tra cui Collegno e Rivoli, Moncalieri e Mappano”.
Sul fronte dei valori, “le quotazioni – aggiunge Vigna – si mantengono complessivamente stabili su base annua, con un lieve incremento nel medio periodo: negli ultimi due anni si registra infatti una crescita di circa il 2,5%. I prezzi al metro quadro si collocano in una forbice compresa tra 230 e 800 euro”.
Le quotazioni medie più elevate si rilevano nei comuni di Collegno, Rivoli, Settimo Torinese, Orbassano e Moncalieri, seguiti da Mappano, San Mauro e Borgaretto. In città si osservano lievi aumenti nei quartieri Rebaudengo e Aeronautica-Lesna, così come nell’area nord più esterna e nelle zone prossime agli imbocchi autostradali, dove la posizione strategica continua a sostenere la domanda.
